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24

Dec

成都發布關于加強房地產領域風險防控工作的意見

來源:遠行地產 編輯:宣傳部

在我市房地產領域征收出讓、規劃建設、房屋銷售、房屋交付和經營使用過程中,市政府相關部門和各區(市)縣政府(含成都高新區、成都天府新區管委會,下同)應堅持“依法履職、分段負責、主動防范”原則,加強事前、事中和事后監督管理,按照“屬地管理、分級負責”“誰主管、誰負責”和“一崗雙責”要求,建立風險防控工作機制,落實工作責任,化解存量,嚴控新增,全力維護社會穩定?!?/p>

 成都高新區、成都天府新區管委會,各區(市)縣政府,市政府有關部門:

??為進一步加強我市房地產領域涉穩風險防控工作,強化源頭治理,提高風險防控能力及化解水平,促進我市房地產行業健康穩定發展,根據有關法律法規和政策規定,結合我市實際,提出以下意見。

??一、明確風險防控工作目標 

??在我市房地產領域征收出讓、規劃建設、房屋銷售、房屋交付和經營使用過程中,市政府相關部門和各區(市)縣政府(含成都高新區、成都天府新區管委會,下同)應堅持“依法履職、分段負責、主動防范”原則,加強事前、事中和事后監督管理,按照“屬地管理、分級負責”“誰主管、誰負責”和“一崗雙責”要求,建立風險防控工作機制,落實工作責任,化解存量,嚴控新增,全力維護社會穩定?!?/p>

??二、強化風險防控工作措施  

??(一)征收出讓環節

??1.加強土地征收監管。嚴格執行“兩公告一登記”(征收土地公告、征地補償安置方案公告、征地補償登記)制度,禁止“未批先征”“以租代征”等違法用地行為。強化征地補償資金管理,統一補償標準,不得降低征地補償安置標準或推遲執行時間,依法按時對被征地群眾補償安置到位,嚴禁拖欠、截留、挪用征地補償費,防止超期過渡安置。做好征地拆遷信訪穩定風險評估工作,完善征地補償安置爭議協調工作機制和司法強制搬遷程序機制,引入法律顧問對征地實施中的法定程序履行、協議簽訂、糾紛調處等進行全程指導。做好群眾宣傳和解釋工作,通過各種形式公開征地補償安置的法律法規和政策規定。[責任單位:市國土局,各區(市)縣政府,排名第一的為牽頭單位,下同] 

  2.強化房屋征收監管。做好征收項目社會穩定風險評估及突發事件應急預案,完善投訴舉報機制、信訪接待處理機制。加大政策指導監督和補償方案審查,確保補償方案符合現行政策。加強評估備案管理,確保評估結果公平公正。堅持公開公示制度,堅持一個補償標準、一把尺子量到底的“陽光征收”原則,做好征收補償政策的宣傳解釋工作。加強補償資金的監管使用,確保補償款專款專戶專用。進一步完善房屋征收管理系統,通過系統規范房屋征收程序,強化各個環節的監管。[責任單位:市房管局,各區(市)縣政府] 

??3.完善土地出讓程序。相關部門和屬地政府按照職責明確規劃建設條件和產業要求等,并納入《土地出讓方案》一并公告。宗地成交后5個工作日內,屬地政府(或屬地政府指定的部門)與土地競得人簽訂《國有建設用地項目履約協議書》。根據土地出讓公告約定事項,重點對土地交付、項目開竣工、產業準入條件、未達準入條件罰則、公建配套設施的建設和移交等內容予以約定。明確出讓公告約定事項的監督責任主體,依據《國有建設用地項目履約協議書》簽訂土地出讓合同時,約定事項需抄送各責任主體和協助單位,同時在不動產權證書備注欄明確注明自持房屋比例、限制分割轉讓、公共配套設施的規劃用途及權屬信息等受讓人義務。加大巡查力度,發現問題責令立即整改并抄送相關部門配合執行。[責任單位:市國土局、市規劃局、市建委、市房管局,各區(市)縣政府] 

??(二)規劃及建設環節 

??4.提高項目規劃及建設監管力度。核發《建設工程規劃許可證》后,開展建筑項目報建方案證后抽查工作,抽查中發現有違法違規行為的,依法進行處罰,將處罰情況通報企業信用信息平臺,推行規劃誠信報建。在建設項目開工之前,開展坐標放線驗線工作,監督建設單位嚴格按照規劃許可實施建設。加強施工圖管理,施工圖設計必須符合規劃許可。加強規劃核實管理,在規劃核實階段發現不按規劃許可進行建設的違法違規行為,督促建設單位限期改正,無法采取改正措施的,依法進行處罰、處理,并將處罰情況通報企業信用信息平臺。對于存在的違法違規行為,責任單位將處理或處罰結果抄送相關部門按照相關規定暫停辦理施工許可、預售或現售、土地使用等。(責任單位:市規劃局、市建委、市房管局)

??5.加強用地過程監管。規劃、建設及相關產業部門與屬地政府按照各自職權抽查或監督項目規劃建設過程中,發現土地受讓人存在涉嫌違規用地的情況,及時抄送國土部門按照相關規定核實處理。在建設項目用地情況竣工核驗階段,發現超規劃許可范圍修建的,不得通過竣工核驗,不得辦理不動產首次登記。[責任單位:市國土局、市規劃局、市建委、市房管局、市商務委,各區(市)縣政府)] 

??6.建立項目資本金監管制度??⑵笠蛋燉硐钅渴┕ふ型侗甌赴蓋?,應在建設行政主管部門辦理項目資本金監管手續,在指定的監管銀行存入項目資本金,專款專用于項目建設工程款的支付,確保項目建設資金得到落實。(責任單位:市建委) 

??7.強化開發企業信用管理。將發生群體性事件、拖欠農民工工資等行為納入企業信用扣分管理。禁止信用等級差或達到信用預警被納入重點監管的開發企業及其主要股東,或主要股東是其他重點監管開發企業主要股東的企業在我市參與土地競買。清理信用不良的開發企業,防止新增房地產項目爛尾工程。(責任單位:市建委、市工商局、市房管局、市國土局) 

??8.健全項目施工監管和糾紛調處機制??⑵笠滌υ誚ㄉ璧氐閾涯課恢蒙锨焦鞠钅坑玫?、規劃、建設等項目建設的主要內容以及納入項目出讓條件的公共配套設施示意圖。建立施工安全隱患防控長效機制,定期開展安全專項檢查,嚴肅查處生產安全事故,倒逼企業完善安全管理體系。完善開發企業、施工單位和農民工三方糾紛協調工作機制,防止出現因施工糾紛引起的工程停工、爛尾等問題。(責任單位:市建委) 

??(三)房屋銷售環節 

??9.深化商品房銷售監管制度。建立商品房預售征詢機制,在申請預售許可前屬地政府應對開發企業信用、項目配套建設等情況進行研判并提出是否辦理的征詢意見。在商品房銷售現場進一步推廣使用商品房銷售信息公示系統,為購房群眾提供房源銷售及權利限制情況的查詢和核驗服務。系統監測房產市場異動情況,落實“信息監測—調查核實—問題處置”常態化聯動工作機制。規范監管檢查制度,實行抽查執法人員和監管對象(項目)雙隨機,完善跟蹤監管制度,確保在售商品房項目監管全覆蓋。重視從投訴反映中發現違規線索,對發現的違規行為,發現一起、處理一起、通報一起。(責任單位:市房管局) 

??10.完善預售資金監管制度。盡快出臺預售資金監管辦法,加大監管力度。建立健全預售資金監管平臺,監管賬戶開立、預售款監管協議網簽、預售款入賬、撥付使用、賬戶注銷以及預售款監管銀行變更、退款、違規記錄等具體工作在平臺上完成,并實現信息共享,形成監管合力,提高監管效率。(責任單位:市房管局) 

??11.加強廣告和合同管理。強化房地產廣告內容監管,嚴肅查處對規劃或建設中的交通、商業、衛生、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳,承諾升值或投資回報、為入住者辦理戶口、就業、升學事項,違反國家有關價格管理規定等違法行為。完善行業合同示范文本并進一步推廣使用,加大房地產企業自制合同格式條款監督力度。嚴厲查處房地產經營企業利用《認(定)購協議》《商品房買賣合同》及《補充協議》的不公平不合理格式條款免除房地產企業責任、加重購房者責任、排除購房者權利的違法行為;嚴厲查處通過偽造、變造合同,盜用、冒用他人名義訂立合同,提供虛假擔保,以作廢文件、證照、印章騙取購房者訂立合同等擾亂市場經濟秩序的合同欺詐行為;嚴厲查處違背購房者意愿,捆綁銷售、搭售商品或附加其他不合理條件等強制交易行為。在監管過程中發現開發企業涉嫌分割銷售、返本銷售、售后包租行為,以及散布漲價信息、惡意炒作、哄抬房價、制造銷售緊張氣氛等違法違規行為的,通報相關部門。(責任單位:市工商局) 

??12.加大非法集資防范處置工作力度。協調金融機構在嚴格執行大額可疑資金報告制度基礎上,對房地產企業、中介機構賬戶交易中具有分散轉入集中轉出、近期批量小額轉出等特征的資金異動進行分析識別,及時提醒提示廣大群眾,防止風險積累,發現問題及時處理。規范商業、辦公用房的分割和轉讓行為,應當符合建筑設計規范要求,禁止以任何虛擬、劃線等無實體墻的形式進行分割和轉讓,減少非法集資隱患。充分發揮民間調解、行政調解、司法調解的作用,積極引導進入民事仲裁或民事訴訟,依法化解矛盾糾紛。對確需經過刑事處置的案件,公安機關依法立案偵查,及時移送審查起訴,推動案件依法及時處理。(責任單位:市金融工作局、市公安局、市房管局) 

??(四)房屋交付環節 

??13.防止開發企業強制交房。新建商品房交付使用前,加強對項目竣工驗收情況,水、電、氣、排污及公建配套、綠化、道路、物業用房、通訊等涉及住宅正常使用的各類條件是否達到基本使用要求進行監管。對交付使用條件不符合規定及合同約定的,責令開發商限期整改,逾期不改正的,依法進行行政處罰,并予以信用記錄。(責任單位:市建委、市房管局)

??14.防范和調處逾期交房糾紛。對因停工、延緩施工,或因水電氣配套設施等無法達到交付使用條件而存在逾期交房隱患的項目,相關部門根據各自職能,主動開展針對性協調,防止逾期交房糾紛的發生。對已經形成逾期交房糾紛的項目,相關部門積極協調解決問題,促進項目盡快達到交付條件。對購房人因逾期交房提出的賠償要求,引導購房人依法向法院起訴或向仲裁機構申請仲裁。(責任單位:市建委、市規劃局、市房管局) 

??15.建立完善房屋交付質量糾紛調處機制。建立房屋質量投訴受理機制,完善房屋質量投訴處理流程,設立房屋質量投訴公告牌,明確房屋質量投訴處理的范疇,妥善處理房屋質量投訴。對購房人因房屋質量問題提出的賠償要求,引導購房人依法向法院起訴或向仲裁機構申請仲裁。(責任單位:市建委) 

  16.加強商品住房交付流程管理??⑵笠擋壞迷詵課萁桓痘方諍褪狀蔚羌喬按瞻燉聿歡ㄖさ母髦炙胺?。在項目首次登記完成后,買賣雙方可共同申請辦理交易登記手續,選擇委托開發企業代辦的,雙方需簽訂委托協議。落實交付現場信息公示制度,加強巡查,及時糾正開發企業交房流程不規范的行為。(責任單位:市房管局、市國土局) 

??17.規范不動產辦證流程。辦理不動產登記受理時嚴格履行一次性告知義務,按照法定要求收取登記資料,并按照法定程序辦理登記。(責任單位:市國土局) 

??完善長期無法辦理權證的處理機制。建立不動產證信息提示機制,及時通知開發企業按照合同約定辦理不動產權證,對逾期不申報的,登記部門發出整改意見。對因主體滅失、資金困難、因債權債務關系被法院查封等長期無法辦理不動產登記而影響社會穩定的情形,區分情況,專題研究,形成處理意見報市政府批準后實施。(責任單位:市房管局、市國土局) 

??(五)房屋經營使用環節 

??18.嚴格查處改變房屋用途的行為。改變小區物管用房、門衛室等項目配套設施用途的,納入社區治理管理范疇。對房屋使用過程中住改商及違章搭建的,規劃執法監督部門嚴格按照相關法律法規進行查處,將違法信息同步抄送房管部門,同時做好風險評估,并可同步引導投訴人依法向法院起訴。(責任單位:市規劃局、市國土局、市房管局) 

??19.加強住宅小區周邊市政設施建設的信息公示工作。對可能影響小區周邊環境的垃圾站、變電站等市政配套設施建設的信息,規劃部門應在規劃條件階段及時通報屬地政府。屬地政府及時告知并要求開發企業或物業服務機構,在項目銷售現場或小區內公示周邊市政設施建設情況及環境測評報告。[責任單位:市規劃局、市環保局,各區(市)縣政府]

??20.加強房屋安全使用管理。加大房屋使用安全知識的宣傳、教育,督促、指導物業服務企業或者其他管理人將房屋裝修的注意事項、禁止行為等書面告知房屋使用安全責任人及其委托的裝修企業并加強日常巡查,發現違法違規行為的,及時予以勸止,勸止無效的應當及時向有關部門報告。加大對房屋裝修、改造和維修加固現場結構安全的監督檢查力度,對擅自拆改房屋主體承重結構影響房屋安全的違法裝修行為,依法嚴肅查處。[責任單位:市房管局,各區(市)縣政府]

??21.強化停車位價格行為監管。針對住宅小區停車位使用費相關熱點、難點、焦點問題及時有效做好法律法規和政策的宣傳解讀工作,建立公平合理的車位議價機制。暢通價格投訴舉報渠道,引導消費者向屬地相關部門依法理性表達訴求或通過司法途徑解決。建立住宅小區停車位使用費專項檢查制度,依法從嚴查處未按規定明碼標價、串通漲價、涉嫌暴利經營等行為??⑵笠蛋燉砩唐販吭な坌砜苫螄質郾赴甘?,需在預(銷)售方案中包含配套地下車位的租、售服務內容,承諾嚴格執行明碼標價規定,并在銷售現場公示上述承諾及停車位銷售、出租價格等信息。(責任單位:市發改委、市房管局) 

??22.規范業主大會、業委會工作。切實引導業主依法履行設立業主大會的法定職責和義務;依法指導、監督業主大會、業主委員會設立、選舉和換屆,切實履行職責。在社區居委會設立環境和物業管理委員會,加大社區居委會對業主大會設立、業委會成立、換屆、履職的監督指導力度。對業主大會作出選聘物業服務機構的決定違反法律、法規的,應當責令限期整改或者撤銷其決定,并通告全體業主。[責任單位:市房管局,各區(市)縣政府]

??23.加強對物業服務機構日常服務行為的監管。加強對物業小區的日常巡查,要求物業服務機構及時發現和報告問題,及時查處物業服務機構和從業人員違法違規行為,并按照相關規定予以信用記分。對應當退出物業管理區域而未按照相關規定退出的物業服務機構,應依法責令限期退出,逾期拒不退出的,應立案調查并依法作出處理,并將該物業服務機構的失信行為納入征信系統,記信用減分。[責任單位:市房管局,各區(市)縣政府]

??三、保障風險防控工作要求

??(一)房地產領域風險防控工作是促進我市房地產行業健康平穩發展,維護我市社會穩定大局的一項重要工作,各區(市)縣政府和市政府相關部門要高度重視,狠抓落實,嚴格按照本意見要求切實落實具體防控措施,強化事前、事中和事后監管,推動防控工作深入開展?!?/p>

??(二)建立縱向貫通、橫向銜接、整體聯動、高效運轉的聯動工作體系。各區(市)縣政府要加強統籌安排,充分發揮基層作用,加強排查、巡查力度,及時發現和報告問題,屬地政府和相關部門及時處理問題,建立屬地政府和相關部門問題發現處理聯動機制。市政府相關部門要按照各自職責,加強監督指導,加強與其他部門聯動,協調配合,形成合力。屬地政府和相關部門要加強信息共享,將本轄區或系統內相關項目及企業異常情況、處罰情況及時抄送相關部門,相關部門錄入信息平臺,建立跨區域聯動機制?!?/p>

??(三)嚴格按照我市房地產領域涉穩問題協調處理相關工作要求,落實好涉事企業的直接責任、屬地政府的主體責任和相關部門的指導責任,依法依約妥善處置,積極做好調處化解工作。

??(四)各區(市)縣政府和市政府相關部門要嚴格按照本意見要求,落實防控責任。對防控工作落實不到位,導致發生群體性事件的,按照相關規定嚴肅問責追責?!?/p>

??本意見自公布之日起施行,有效期5年?! ?/p>